Vender Imóvel Financiado
É possível vender um imóvel que ainda tem parcelas em aberto? Descubra o passo a passo seguro para quitar a dívida ou transferir pelo Interveniente Quitante.
Como Vender um Imóvel Financiado? Passo a Passo para Quitar ou Transferir a DívidaExiste um mito muito difundido no mercado de que um imóvel que possui parcelas de financiamento em aberto junto a um banco não pode ser vendido até que esteja 100% quitado pelo proprietário original. Isso é um equívoco técnico. Na verdade, uma parcela massiva das transações imobiliárias diárias no Brasil envolve propriedades que ainda estão alienadas fiduciariamente à Caixa Econômica Federal, ao Itaú ou a qualquer outro player financeiro.
Se você possui um saldo devedor ativo e deseja vender o seu bem para comprar um maior, mudar de cidade ou simplesmente fazer caixa, o julianobatista.com.br preparou este guia com o passo a passo mecânico para conduzir essa operação com segurança total e sem burocracia desnecessária.
Antes de colocar o anúncio no ar, compreenda o mecanismo legal: quando você financia um imóvel, o banco detém a propriedade resolúvel (indireta) do bem como garantia de pagamento, enquanto você detém apenas a posse direta. Portanto, você não pode simplesmente "passar o contrato de gaveta" para terceiros. O banco credor original precisa participar da transação para que a garantia seja devidamente baixada ou renegociada.
Existem duas rotas principais para liquidar a operação de venda de um imóvel financiado. Veja abaixo como cada uma funciona na prática.
Esta é a alternativa mais simples e rápida. Ocorre quando o comprador possui o dinheiro integral da compra em recursos próprios e prontos para uso.
- Solicitação do Boleto de Quitação: O vendedor entra em contato com o banco onde mantém o financiamento e solicita o saldo devedor atualizado para efeitos de quitação antecipada.
- Elaboração do Contrato de Compra e Venda: No contrato particular, estipula-se que uma parte do valor pago pelo comprador será transferida diretamente ao banco credor para quitar a dívida pendente. O restante do dinheiro (a sua margem de lucro/equidade) é depositado na conta corrente do vendedor.
- Emissão do Termo de Quitação: Após a compensação do boleto, o banco credor tem o prazo legal de até 30 dias para emitir o Termo de Liberação de Alienação Fiduciária.
- Baixa e Registro: O vendedor e o comprador levam esse termo ao Cartório de Registro de Imóveis para dar "baixa" na hipoteca/alienação antiga e registrar a nova escritura definitiva em nome do comprador.
Esta situação é a mais comum: o comprador também precisará recorrer a um financiamento bancário para conseguir adquirir o seu imóvel, e o banco escolhido por ele pode ser diferente do seu. Essa operação técnica é chamada de Interveniente Quitante (IQ).
- Passo 1 (Análise do Novo Crédito): O comprador submete seu perfil à aprovação de crédito no banco de preferência dele (ex: Banco B).
- Passo 2 (Pedido de Saldo Devedor): O Banco B solicita oficialmente ao seu banco (Banco A) o extrato de evolução da dívida e o valor exato para liquidar o contrato.
- Passo 3 (Emissão do Contrato Único): O Banco B emite um novo contrato de financiamento. Esse documento possui força de escritura pública e traz três figuras explícitas: o Vendedor, o Comprador e o Banco Interveniente (Banco A).
- Passo 4 (Liquidação Interna): O Banco B repassa o valor da dívida diretamente para o Banco A, extinguindo o seu financiamento antigo. A diferença financeira que sobrar do preço de venda negociado é creditada na sua conta pessoal.
- Passo 5 (Registro Cartorial): O contrato é levado ao registro de imóveis, realizando simultaneamente a baixa da sua alienação antiga e a inclusão da nova alienação em favor do banco do comprador.
Nunca, sob hipótese alguma, aceite vender seu imóvel financiado por meio de um "contrato de gaveta" onde o comprador assume o compromisso verbal ou particular de continuar pagando os boletos no seu nome. Se ele atrasar uma única parcela, o seu nome será imediatamente enviado aos órgãos de proteção ao crédito (SPC/Serasa). Além disso, em caso de falecimento do comprador de gaveta, o imóvel pode entrar no inventário dos herdeiros dele, criando um imbróglio jurídico sem precedentes.
Precisa de segurança absoluta para vender a sua propriedade financiada e quer encontrar compradores qualificados que possuam cartas de crédito pré-aprovadas? Deixe que o time do Juliano Batista gerencie o processo de ponta a ponta. Acesse o nosso hub de serviços em julianobatista.com.br e agende uma consultoria especializada hoje mesmo.
