Como calcular a entrada do financiamento
Entrada financiamento imobiliário
Entrada do Financiamento Imobiliário: Como Calcular e Quanto Você Precisa Juntar?
A barreira número um que separa os inquilinos do sonho da casa própria não é o valor das parcelas mensais, mas sim o montante exigido como valor de entrada. Muitas pessoas acreditam erroneamente que os bancos financiam 100% do preço de um imóvel. No cenário econômico atual,
nenhuma instituição financeira de grande porte opera com financiamento integral para imóveis residenciais usados ou novos de mercado livre.
Se você quer entender os parâmetros matemáticos reais utilizados pelo sistema bancário, descobrir estratégias eficazes para acelerar sua poupança e aprender a calcular o valor exato que sairá do seu bolso, este artigo preparado pelo julianobatista.com.br será o seu mapa financeiro definitivo.
A maioria absoluta dos bancos comerciais no Brasil — incluindo Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil, Itaú, Bradesco e Santander — opera sob as diretrizes do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e adota o teto de financiamento baseado na modalidade de amortização escolhida:
- Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante): Permite financiar até 80% do valor de avaliação do imóvel. Isso significa que, obrigatoriamente, você precisa desembolsar no mínimo 20% como entrada.
- Tabela PRICE: Costuma limitar o teto de financiamento a 70% ou 60%, exigindo entradas maiores (de 30% a 40%), devido ao risco de juros embutidos em parcelas fixas iniciais.
Este é o erro mais comum cometido por compradores de primeira viagem. Suponha que você encontrou um apartamento sendo vendido por R$ 300.000. Você assume que a entrada de 20% será de R$ 60.000.
No entanto, o banco envia um engenheiro credenciado para avaliar o imóvel, e ele emite um laudo técnico estipulando o valor de avaliação em R$ 260.000. O banco vai liberar 80% sobre os R$ 260.000 (R$ 208.000). Para fechar o preço de R$ 300.000 exigido pelo vendedor, sua entrada real terá que ser de R$ 92.000.
Para não ter surpresas na hora de assinar o contrato na agência bancária, utilize a seguinte fórmula prática de planejamento financeiro de bolso:
[Capital Total Necessário] = [Valor da Entrada Real] + [Custos de ITBI e Registro] + [Custos de Mudança/Reforma]
- ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis): Cobrado pela prefeitura local. Varia entre 2% e 4% do valor do imóvel, dependendo da cidade.
- Custos de Cartório (Escritura e Registro): O registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel custa, em média, entre 1% e 2% do valor do bem. Dica extra: se for o seu primeiríssimo imóvel financiado pelo SFH, você tem direito por lei a 50% de desconto nas taxas cartorárias de registro.
3. Estratégias Avançadas para Compor o Valor de EntradaSe você não possui todo o dinheiro guardado em uma aplicação de liquidez imediata, existem ferramentas perfeitamente legais para impulsionar o seu poder de compra:
- Uso Estratégico do FGTS: O saldo das suas contas ativas e inativas do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço pode ser sacado integralmente para abater ou quitar o valor da entrada, desde que você tenha três anos de carteira assinada sob o regime do FGTS e não tenha imóvel próprio na mesma localidade.
- Composição de Renda Familiar: Você pode somar os rendimentos do casal, de pais, filhos ou até mesmo de pessoas sem grau de parentesco direto (dependendo do banco escolhido) para aumentar a margem de crédito aprovada, reduzindo proporcionalmente a necessidade de uma entrada punitiva.
- Negociação de Parcelamento com Construtoras: Se você estiver comprando um imóvel na planta, as incorporadoras costumam facilitar o pagamento dos 20% ou 30% da entrada de forma parcelada ao longo do período de obras (geralmente 36 meses), deixando o financiamento bancário dos 80% restantes apenas para o momento da entrega das chaves.
