Financiar Com Banco ou Construtora
Financiamento Direto com a Construtora Riscos
Como Funciona o Financiamento Direto com a Construtora? Vantagens e RiscosMuitos compradores que buscam adquirir um imóvel na planta ou em fase de construção deparam-se com duas opções de crédito distintas: recorrer aos tradicionais financiamentos bancários de grandes instituições (como Caixa ou Itaú) ou optar pelo Financiamento Direto com a Construtora/Incorporadora. Essa segunda opção costuma ser comercializada como uma alternativa de menor burocracia, dispensando análises de score de crédito punitivas ou exigências de comprovação de renda formal de trabalhadores autônomos e empresários.
No entanto, financiar o saldo devedor diretamente com a empresa que está erguendo o empreendimento possui características matemáticas e contratuais completamente distintas do sistema bancário regulamentar. Conheça abaixo as vantagens mecânicas e os riscos financeiros envolvidos nesta operação avaliados pelo portal julianobatista.com.br.
A maior armadilha para o comprador desavisado que assina um financiamento direto com a construtora é acreditar que as parcelas mensais serão fixas ou sofrerão reajustes insignificantes ao longo do prazo de pagamento. As construtoras utilizam dois indexadores de inflação explícitos que modificam radicalmente o saldo devedor:
- Durante o Período de Obras (INCC): O Índice Nacional de Custo da Construção mede a oscilação de preços de materiais de construção, insumos e mão de obra da construção civil. Todo mês, o seu saldo devedor total é reajustado pelo INCC. Isso significa que mesmo pagando as parcelas em dia, o valor total que você deve à construtora pode aumentar ao invés de diminuir ao longo da obra.
- Após a Entrega das Chaves (IGP-M ou IPCA + Juros): Assim que a obra é concluída e o "Habite-se" é emitido, o indexador muda. A construtora passa a corrigir as parcelas pela inflação geral (geralmente IGP-M ou IPCA) acrescida de juros contratuais que variam de 1% a 1,2% ao mês. No longo prazo, esse acúmulo de juros sobre juros cria um efeito bola de neve financeiro que supera as taxas bancárias estáveis da Tabela SAC.
Apesar do custo de indexação ser mais volátil, o financiamento com a incorporadora apresenta benefícios reais que atraem perfis específicos de investidores e compradores:
- Flexibilidade e Menos Burocracia: As construtoras são muito mais flexíveis na aprovação do crédito do que as agências bancárias tradicionais. Profissionais liberais, autônomos e microempreendedores que possuem dificuldade de comprovar renda formal por meio de holerites conseguem fechar o contrato apresentando extratos bancários e declarações de faturamento de forma simplificada.
- Condições de Pagamento Customizadas: O fluxo de pagamentos pode ser totalmente moldado de acordo com a sua realidade financeira. Você pode combinar parcelas mensais mais baixas e compensar o saldo devedor injetando aportes maiores através de parcelas "balão" semestrais ou anuais vinculadas ao recebimento do seu décimo terceiro salário ou bônus corporativo.
O grande risco para o comprador residencial comum ocorre no momento da transição física da obra para a entrega das chaves. Muitas construtoras facilitam o parcelamento de apenas 20% a 30% do valor do imóvel ao longo dos 36 meses de obra. O contrato estipula que os 70% ou 80% restantes do preço do bem devem ser pagos em uma única parcela "balão" monumental na entrega das chaves.
Se o comprador não se planejou para quitar essa parcela à vista com recursos próprios ou se, por algum motivo financeiro (como desemprego ou queda de score de crédito), ele não conseguir aprovar um financiamento bancário para quitar esse saldo com a construtora no momento da entrega das chaves, o contrato entrará em colapso. Isso pode forçar um processo de rescisão contratual (distrato imobiliário), gerando multas pesadas onde a construtora pode reter por lei parte dos valores que já foram pagos ao longo dos anos de obra.
Planejar a compra de um imóvel na planta exige simulações de cenários futuros de estresse financeiro. Quer analisar se o fluxo de pagamento oferecido pela construtora é sustentável para o seu orçamento familiar no longo prazo? Conte com a assessoria analítica independente do portal julianobatista.com.br para revisar o seu contrato antes de assinar.
