"Vai comprar um imóvel em São Vicente ou Praia Grande? Aprenda a calcular o ITBI e as taxas de cartório e descubra como conseguir 50% de desconto por lei!"
Quanto custa ITBI e Custos de Cartório
Você passou meses economizando cada centavo, visitou dezenas de propriedades, negociou o valor ideal e finalmente conseguiu juntar o dinheiro exato exigido para a entrada do seu financiamento imobiliário. Mas, na hora de assinar o contrato, uma surpresa desagradável bate à sua porta: uma conta de milhares de reais em impostos municipais e taxas de cartório que precisam ser pagas à vista.
Esse é o cenário real que pega de surpresa a maioria dos compradores de imóveis de primeira viagem na Baixada Santista. Muitos focam apenas no preço do imóvel e esquecem que a transferência legal da propriedade envolve custos obrigatórios que não podem ser parcelados em 30 anos. Se você não quer ver o sonho da casa própria virar um pesadelo financeiro na hora H, continue lendo e aprenda a calcular cada taxa de cartório e imposto de ITBI em São Vicente e Praia Grande.
No Brasil, a compra de um imóvel só é concluída juridicamente quando o comprador registra o documento de transferência no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competente. O ditado popular "quem não registra não é dono" é a mais pura verdade jurídica: sem o devido registro, o imóvel continua legalmente em nome do vendedor. No entanto, para conseguir esse registro, o governo exige o pagamento prévio de tributos e taxas de escrituração. Para quem compra por programas habitacionais como o Minha Casa Minha Vida (MCMV), o planejamento desses valores é ainda mais crítico, pois qualquer custo extra não previsto pode desestruturar o orçamento familiar. Vamos detalhar abaixo quais são essas taxas, como calculá-las e como conseguir descontos garantidos por lei.
O ITBI significa Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. Trata-se de um tributo municipal, ou seja, cada prefeitura tem total autonomia para definir a sua própria alíquota e as regras de cobrança. O imposto incide sobre qualquer transferência onerosa de propriedade imobiliária entre pessoas vivas (inter vivos).
O cálculo do ITBI não é feito necessariamente sobre o valor que você pagou pelo imóvel, mas sim sobre o maior valor entre o valor de transação (o preço de venda acordado) e o valor venal de referência estipulado pela prefeitura para fins de imposto.
Alíquotas Praticadas na Região:
- São Vicente: A alíquota padrão do ITBI na primeira cidade do Brasil é de 2% sobre o valor venal ou de transação do imóvel. Em casos específicos de financiamentos por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o município pode aplicar alíquotas diferenciadas sobre a parte financiada, reduzindo o impacto para o comprador de baixa renda.
- Praia Grande: A prefeitura de Praia Grande também adota a alíquota de 2% para as transações imobiliárias padrão. Assim como a cidade vizinha, o cálculo leva em consideração a planta genérica de valores do município para avaliar se o preço de mercado condiz com as diretrizes fiscais da cidade.
Muitas pessoas confundem a necessidade de fazer uma Escritura Pública com o processo de Financiamento Bancário. Vamos entender a diferença para que você saiba exatamente o que precisará pagar:
- Compra à Vista ou Direta: Se você está comprando o imóvel à vista ou fazendo um financiamento direto com a construtora sem alienação fiduciária bancária, você é obrigado a comparecer a um Cartório de Notas (Tabelionato) para lavrar a Escritura Pública de Compra e Venda. O valor dessa escritura segue uma tabela progressiva estadual regulada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), baseada nas faixas de valor do imóvel.
- Compra por Financiamento Bancário: Se você comprou o imóvel utilizando financiamento da Caixa Econômica Federal, Bradesco, Itaú ou qualquer outro banco, você não precisa pagar pela Escritura Pública. A lei brasileira determina que o Contrato de Financiamento Habitacional com Alienação Fiduciária possui força de escritura pública. Isso significa que o próprio calhamaço de folhas que você assina na agência bancária substitui a escritura do tabelionato, gerando uma economia imediata de milhares de reais.
Após pagar o ITBI na prefeitura e estar com a Escritura Pública ou o Contrato de Financiamento em mãos, o próximo destino é o Cartório de Registro de Imóveis da respectiva comarca (São Vicente possui seu próprio CRI oficial, assim como Praia Grande possui o seu).
No Registro de Imóveis, você pagará pelos atos cartorários necessários para atualizar a matrícula do bem. Os principais custos cobrados são:
- O Registro da Venda: É o ato que transfere a propriedade do nome do vendedor para o seu nome de forma definitiva.
- A Averbação da Alienação Fiduciária (se houver financiamento): É o ato que registra na matrícula que o imóvel está dado em garantia ao banco até que você pague a última parcela da sua dívida.
Este é o maior segredo do mercado imobiliário e que muitos compradores deixam passar por falta de informação ou por falta de aviso dos intermediários. O artigo 290 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) garante um desconto de 50% nas taxas de registro e de escrituração para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), desde que seja o primeiro imóvel residencial do comprador.
Como Funciona e Como Exigir:
Para ter direito ao benefício, você deve preencher três requisitos simples:
- O imóvel deve ser financiado pelas regras do SFH (o que engloba quase a totalidade dos imóveis do programa Minha Casa Minha Vida).
- O imóvel deve ter finalidade estritamente residencial.
- Você nunca pode ter sido proprietário de outro imóvel em qualquer parte do território nacional.
Para garantir que a sua transação ocorra de forma tranquila e sem surpresas desagradáveis que possam travar a liberação do seu contrato, o recomendado é reservar uma porcentagem do valor total do imóvel exclusivamente para as taxas de transferência.
Como regra geral de mercado na Baixada Santista, orientamos os clientes a separarem entre 4% e 5% do valor total do imóvel para arcar com os custos de fechamento (ITBI + Cartórios + Taxas Bancárias de Avaliação do Imóvel).
Se você está comprando uma kitnet ou apartamento de R$ 230.000 pelo programa Minha Casa Minha Vida, separe cerca de R$ 9.200 a R$ 11.500 em uma poupança reservada apenas para essas burocracias de fechamento.
Contar com o auxílio de um corretor de imóveis experiente e credenciado junto ao CRECI-SP é a melhor garantia de que toda essa engenharia financeira será calculada com exatidão antes mesmo de você dar o sinal de reserva da sua futura residência.
